（为维护企业的商业经营安全，本招商策划方案均隐去企业项目名称，

   并以穿插式节选的方式展示、方案版权归企业所有）

     广西壮族自治区XX商城招商策划方案

               目          录

一、   项目概况……………………………………..

二、   市场环境分析…………………………….....

三、   项目SWTO（优劣势）分析…………….....

四、   商业项目功能定位………………………….

五、   招商策划…………………………………….

六、 招商管理及运营模式……………………….

七、 后期管理……………………………………..

八、   整合推广及广告宣传……………………….

九、 项目整体营销………………………………..

十、   招商进度安排……………………………….

十一、建议及总结…………………………………

一、   项目概况

1、地理位置：

xx商城位于xx市步行街与方南路交汇处，靠近一农贸，坐拥方南路、和贵路、人民路三大客源。

2、商业氛围

    xx市步行街是近年兴建起来的新型商业步行街，这里是新旧商业区的结合地带，在步行街内聚集众多的服装专卖店、大型超市、药店、饮食店、网吧、家电城等业态，开业之初，即吸引了大批市民的目光。这是众多时尚的商品，吸引了众多年轻人前来购物，并且形成了特定的消费群。

3、商场规模：

F1：1500㎡

F2：2000㎡

F3：2000㎡

F4：1200㎡

F5：1600㎡

F6：1600㎡

F7：1600㎡

F8：1600㎡

F9：400㎡

二、   商业环境分析

1、政策、宏观经济环境

xx市是中国县级优秀旅游城市，城区人口180多万，享受着“中国——xx自由贸易区”、泛珠三角区启动建设以及xx建设“xx走廊”等的优惠政策，随着国家继续加大西部开放力度，xx市的经济实力不断壮大，且速度快，城区商业环境有了长足的发展。

2、城市商业环境

xx市的商业经过多年的发展，逐步形成了以方贵路、和南路和人民路为核心的商业格局，目前仍以沿街商铺经营为主，整个城市商业还处于街区式的经营环境，但近两年来，随着商业地产的发展，xx的商业格局有聚集的趋势，其中的主力店对商圈的聚集起了的磁石作用，近年来先后出现了新地步行街、xx商厦、宏放商厦、实平商都等较现代的商住楼盘，经过一定时间的经营，有些市场取得了较快的发展，但也有些经营惨淡，举步维艰。可以预测，今后两年，xx市还将出现较多的商业楼盘，商业配套设施将越来越完善，将吸引更多的主力店进驻，并且商场将向专业化发展。

3、项目竞争环境

近年来，xx的商业地产发展迅速，由于大多数楼盘以商住结合的形式呈现，xx的商业市场也如“雨后春笋”般涌现，但对于一个只有180多万人口的三级城市来说，呈现出了“消化不良”的症状。以下是项目周边商业市场的比较：

由以上比较分析可知，项目的竞争是比较激烈的，四个项目全部集中于xx路，且都相距不远，商家经营压力可想而知。但xx商城自有自己的优势，它所在的步行街，规模较大，入市早，地理位置优越，人口流动大，已形成了较为固定的消费群。

4、居民消费情况

xx市目前还是一个县级旅游城市，市区人口仅180多万，且居民的月收入普遍低于2500左右，相对来说，稳定的消费群体有限，并且居民的购买力较弱，在接受调查的居民中月消费支出预算在100元以下的占约四成，101—300元的占约一半。近年来xx市经济发展迅速，人们生活水平有了很大提高，但生活仍处于满足衣食住行后的起步阶段，大部分居民的消费相对保守，储蓄与小孩的教育生活费用占绝大部分。但大部分年轻人的消费观念较超前，且负担轻，有多少花多少，不乏超前消费顾客。而大部分学生属于知识文化人群，他们的消费观念是比较超前的，大部分家长都比较宠爱小孩，他们具有相当的消费能力，且他们消费带有一定的盲目性，看见什么喜欢就买什么，呈现“你有我也要有，我要比你的好！”的心理。

分析结论：

一、 城市经济发展潜力大，商业市场大有可为。

二、 近年，xx市的商业经营环境处于由传统商业模式向现代商业模式过渡时期，即由分散经营向聚集、专业化靠拢趋势。

三、 居民消费能力不高，但年轻人的消费观念超前，消费能力较强。根据市场调研，新地步行街的的顾客以15—30岁年轻人居多，因此项目的目标群体定位以青年人，经营中档、实惠、时尚商品为宜。

四、 项目竞争较激烈，商家经营压力大，在同一方南路上，就有较多经营同类商品的临街商铺，项目以联营方式操作是可行的。

三、   项目SWOT分析

1、优势

  企业优势

a)  企业决策者具有独特的战略眼光，具有超前的市场意识。这将有利于项目各项工作的开展，这是招商成功的基础。

b)  企业拥有雄厚的资金做后盾。

  项目优势

a)  区位优势，坐拥xx路，xx路人民路三大客源，靠近汽车总站和一农贸，人流量大。

b)  xx商城所在的步行街，规模较大，入市早，地理位置优越，人流量大，已形成了较为固定的消费群，xx商城是“坐享其成！”

c)  xx商城开业后将成为步行街的主力店，产生强大磁场效应，将吸引更多的消费者前来购物。

d)  统一招商，统一管理运营，将加大项目成功砝码。

2、劣势

a)  此为二次招商，招商风险加大，再也不能失败，否则要想再次启动的话，会难上加难。

b)  竞争较激烈，商家经营压力大，新地步行街，以及离此不远的xx商厦、xx路有较多经营服饰类的商铺，大大分流客源。（这也是我们建议2、3层联营的原因之一）

c)  项目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏状，即周六周日节假日人流量较大，平时人流量较少，白天人流量少，晚上人流量较多。

d)  项目规模较小，且物业设施属中等水平。

3、机会

  共享机遇

a)  xx市人民生活水平及消费能力逐渐提高，商业环境有了较快的发展。

b)  处于传统商业模式向现代商业模式转变时期，即由分散经营向聚集、专业化经营，由城镇商业街向城市商业街转变；正所谓：顺应大趋势赚大钱，顺应小趋势赚小钱。

c)  越来越多的外地投资者进入，带动当地的商业发展。

  独享机遇——率先引入联营方式，以及先进管理理念，xx商城作为xx首家规范化管理运营商城，在一定的时期内，树立起了“先入为主”的优势。

4、     威胁

  直接威胁

城区人口较少，仅180多万，居民收入水平偏低，稳定的消费群体有限，并且居民的购买力较弱。

  间接威胁

未来竞争——越来越多的商业楼盘出现，将加大竞争激烈度。

四、       项目定位

1、     市场定位

  集购物、休闲、娱乐、饮食、办公等于一体的多功能时尚购物商场。

2、经营定位

  以中档为主，兼顾高档，以“休闲逛街+百货娱乐”模式，商品质优价廉；中、低、高档比例采用“五、三、二制”，即中档商品占五成，低档商品占三成，高档商品占二成。

3、经营特色

时尚+实惠

我们把商场顾客消费的特征定义为大众与现代的结合，现代只有面向大众才有实际意义，在不脱离主流消费群体实际能力的情况下，强调品牌时尚才有可行性。

4、业态定位

F1：xx商城数码广场——（与移动合作）

F2：青年时尚休闲基地

主营各类中低档时尚休闲服装加小型休闲冷饮吧。

F3：魅力新世界

  运动休闲系列：主营男女运动休闲服装；户外运动用品等

  皮鞋箱包：主营各类中低档皮革箱包；

  针织用品：主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等；

  化妆用品：主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等；

  仿真饰品：仿真珠宝项链等；

  风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等；

  美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。

  贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。

  西餐主力店：如麦肯姆。

   以上业态布局可以充分发挥出业态的固有消费群，实现业态之间的优势共享，劣势互补，使商场经“全面”和“错位”克服了“楼上一层，人气减三分”这个痼疾，吃、穿、用、休闲、娱乐、办公、文化等“一站”的体验式消费，使人气不再随楼层的高度而下滑，从而有力保证商场持续旺场。

5、目标市场定位

 青年+部分白领是本商场的消费注流。

主要满足xx市以周边县镇年轻人，初高中学生的消费需要，打造成为xx市年青一族的时尚购物广场，xx市浓缩版的“xx丰商场”。

6、商场形像定位

   鉴于本项目的市场定位以主流时尚消费群定位，商场给大众的感觉要简朴。装修过于华丽一是成本高，二是给追求完美的人华而不实的感觉，反而让消费者怯步。但是环境必须清洁、摆放整齐，有现代气息，外观上要有特色。建议对商场大门及外墙重新设计装修。（略、、、、、、）